2025年政策利好不斷，國補對消費市場及物流需求都產生了顯著的拉動作用，而公募REITs擴容也為商用物業投資帶來更多機會。

近日，CBRE世邦魏理仕發布《2025年廣州房地產市場回顧》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。報告指出，2025年辦公樓全年租金加速下跌，金融城快速成型；新興優質零售物業及新商圈帶動消費熱點，年輕化潮流化是商場調改方向；商場投資成交表現亮眼，核心區位物業投資機會攀升，廣州投資市場有望回暖。

優質辦公樓市場：新商務區成型，租金顯著下調

2025年，廣州新增優質辦公寫字樓55.1萬平方米。供應量低於預期，主要是因為金融城總部樓宇自用比例較高，推出市場出租的麵積較預期少。

廣州全年淨吸納量為20.3萬平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻了23.1萬平方米的淨吸納量，金融城2025全年淨吸納量更是同比增長了21.5%。全年而言，科技互聯網、金融業、消費品、專業服務，以及房地產和建築業位列所有成交的前五位，與2024年一致。

全年租金同比下跌10.1%，創下自2010年以來優質寫字樓租金的最大年度跌幅。新興商務區樓宇麵對同區集中供應帶來的激烈競爭，采用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實現快速去化；成熟商務區則麵臨著總部企業外遷帶來的陣痛，為了吸引優質租戶，願意提供如裝修補貼或拎包入駐等增值服務。

展望2026年，廣州預計將有55.1萬平方米的新增供應入市，總量與2025年基本持平。但由於需求仍在逐步恢複中，預料新增供應仍將給市場帶來壓力，包括核心商務區和新興商務區都將麵對空置率上行的壓力，租金仍將繼續回調。

CBRE華南區辦公樓租賃交易負責人程誌文表示：“盡管未來幾年，廣州優質寫字樓市場仍將麵臨激烈的競爭，但隨著城區辦公用地供應的減少，舊城改造的持續探索，‘十五五’規劃的確定和落實，廣州寫字樓市場有望在供需兩端迎來改變和機遇。”

優質零售物業市場：租金跌幅擴大，商場調改積極

廣州2025年新增四個優質零售物業，共34.4萬平方米，其中，第四季度開業的聚龍灣太古裏一期，約五萬平方米，首批開業商家主要包括來自外地的廣州餐飲首店，本地服飾潮牌。

從新租成交來看，全年零售業態成交個數占比同比上升至42.1%，但仍低於餐飲成交個數的占比（44.1%）。零售業態中，包括運動類在內的服飾品牌呈現年輕化和個性化的特點，電子產品和家電品牌則得益於國補政策的加持，在產品上不斷創新，成為市場消費熱點。

而餐飲業態中，茶飲咖啡甜品子類別在2025年增長顯著，多個單品及品牌快速擴張，新店數量在所有餐飲成交中的占比，同比增長了5.4個百分點。反觀特色餐飲，新店占比則同比下降了3.3個百分點。而廣州的首店品牌，開設最多的業態分別是時尚服裝和運動及戶外零售。

展望2026年，廣州將有58.6萬平方米的新增供應投入市場，分布在天河、海珠和荔灣，大部分由國內或本地知名運營商運營，預計為所在區域甚至廣州帶來新鮮的物業及品牌體驗，也將有利於加速新興商圈的成型。

CBRE中國區戰略顧問部|商業谘詢負責人鍾廉軍表示：“這兩年的新增供應項目及存量改造，除了來自國內知名商業物業開發商外，還有一些是存量項目引入知名運營商而重煥新生。今年以來，隨著阿那亞的熱潮興起，以及聚龍灣太古裏和船台1914的逐步麵世，廣州進入“非標”商業集中供應期，給消費者帶來更豐富的零售體驗，同時也帶領廣州商業進入更具競爭力的新階段。”

投資市場：成交金額低位盤整，商場成交表現亮眼

2025年全年廣州共錄得25宗，共98.3億元的大宗物業成交，成交金額同比增長13.9%。其中，商場是成交數量及金額最高的業態，占總成交金額的61.8%，成交同比提高131%。具體成交主要為萬達購物中心的大宗出售，新住宅項目的底商或商業配套出售，以及通過不良資產處置釋出的傳統城區商業成交。而其他物業類型中，工業和酒店的成交金額錄得小幅同比上升，寫字樓和公寓的成交金額則錄得同比下滑。

在買家類型方麵，廣州今年錄得三宗成交金額超過10億元的交易，買家都來自房地產基金和以保險為代表的機構投資者。活躍的企業主要來自科技互聯網、消費品、直播電商和生物醫藥等行業。而此前活躍的國資平台，購買金額連續第二年下降。

CBRE廣州分公司董事總經理嚴思慧表示：“2025年廣州大宗交易市場成交金額有所增長，但仍處於曆史低位水平，目前，核心區位優質物業投資機會有所增加，並且部分機會將通過不良資產的處置方式呈現，預期價格的回調及投資者信心的進一步複蘇，將加速成交的達成。另外，2025年年底中國公募REITs底層資產擴容，寫字樓和酒店物業被納入其中。隨著基礎設施REITs的穩步發展，成功案例的增加，投資者對房地產大宗投資的信心將有望提升。”